İhalenin feshi davaları ile ilgili bilinmesi gerekenler

İhalenin feshi davaları, istisnai durumlar hariç, ihaleye konu satışı yapan İcra Müdürlüğü’nün bağlı bulunduğu İcra Mahkemelerinde şikayet yolu ile görülen davalardır. Dolayısı ile maktu harca tabidir.

İcra yoluyla satışı yapılan menkul – gayrimenkulün, ihalesinin usulsüz olduğunu iddia eden taraf, menfaati olmak kaydı ile, ihale tarihinden itibaren başlamak üzere 7 günlük süre içerisinde bu davayı ikame edebilir. Yasada, ihalenin feshi davası açabilecek kişiler sınırlı tutulmuştur.

Yetkili mahkeme, şikayete konu ihaleyi (satışı) yapan icra dairesinin bulunduğu yer İcra Mahkemesidir. Ortaklığın giderilmesi yoluyla yapılan satışlarda, ortaklığın giderilmesi kararını veren Sulh Hukuk Mahkemesi görevli ve yetkilidir. Pazarlık yolu ile satışın iptali ise genel mahkemelerden istenebilir.

İhalenin feshi talebinde, feshi talep eden taraf borçlu ise, ihale alıcısını ve alacaklıyı, feshi talep eden alacaklı ise, borçlu ve ihale alıcısını davalı olarak göstermelidir. Ancak tüm ilgililerin taraf olarak gösterilmemesi, davanın reddini gerektirmez. Mahkemenin, taraf olarak gösterilmeyen ilgililerin de  davaya katılmalarını sağlaması gerekir. Böylelikle , ihalenin feshi davasının sonucundan etkilenecek ilgililerin de görüşlerini bildirme imkanı kendilerine verilmiş olacaktır.

İhalenin feshi davalarında, yurt içinde adres gösterme gibi istisnai bir durum söz konusudur. Yurt içinde adres gösterme koşulunun, ihalenin feshini isteyen üçüncü kişiler hakkında uygulanması gerektiği kabul edilmekte olup, takip dosyasında yurt içinde bir adresi mevcut olan alacaklı ve borçlu için anılan şart aranmamaktadır. Ancak, bu durum, takip dosyasında yurt içinde bir adresi mevcut olması ve ihalenin feshi istemine ilişkin başvuru dilekçesinde hiç adres gösterilmemesi hali içindir. Borçlu veya alacaklı şikayet dilekçesinde, yurt dışında bir adres göstermişse, bu durum açıkça anılan maddedeki “yurt içinde adres gösterme” zorunluluğuna aykırılık teşkil edecektir

İhalenin feshini isteyebilecekler:

Menkullerde; Alacaklı, borçlu ve pey sürmek suretiyle ihaleye katılanlar

Gayrimenkullerde; Alacaklı, borçlu, pey sürmek suretiyle ihaleye katılanlar ve tapu sicilindeki ilgililerdir.

Tapu sicilindeki ilgililerden kasıt, hissedarlar, ipotek veya haciz alacaklılarıdır.

İstihkak iddiasında bulunan şikayetçi İİK.nın  134/2.maddesinde belirtilen kişilerden değildir. Dolayısıyla ihalenin feshini isteme hakkı bulunmamaktadır.” (12.HD. 22.10.2013, 23447/32896) aynı şekilde, kira sözleşmesi, tapu siciline şerh edilse dahi şahsi hak niteliğinde olduğundan hak sahibinin tapuda ilgili sıfatıyla dava açma hakkı bulunmamaktadır.” (12.HD. 02.07.2013, 17789 /24789)

İhalenin feshi davaları için 7 günlük hak düşürücü süre söz konusu ise de, İhalenin feshini isteyen ilgiliye satış ilanı tebliğ edilmemiş ya da usulsüz tebliğ edilmiş ise, satılan malın esaslı vasıflarında hatanın veya ihaleye fesat karıştırıldığının daha sonra öğrenilmesi halinde, öğrenme tarihinden başlar. İhale tarihinden itibaren bir yıl geçmesi ile hiçbir şekilde ihalenin feshi istenemez.

İhalenin feshi davaları, evrak üzerinden incelenip karara bağlanamaz. Duruşmalı incelenmelidir. İhalenin feshi davalarında, feshi isteyen taraf duruşmaya mazeretsiz katılmasa dahi, dosya işlemden kaldırılamaz. HMK’daki işlemden kaldırılma hükümleri, ihalenin feshi davaları için uygulanmaz.

Taraflar ihalenin feshi nedeni olarak dayandıkları maddi vakıaları, tanık dahil her türlü delille ispatlayabilirler. Ayrıca hakim, tarafların sunmuş oldukları delillerle bağlı olmayıp, resen de inceleme yapmakla görevli ve yetkilidir. Yani hakim, resen delil toplayabilir. Tanık dinleyebilir, keşif yapabilir.

İhalenin feshi davalarından feragat veya davanın kabulü, tüm taraflarca yapılması halinde sonuç doğurabilir.

Hakim, davayı esastan inceleyip ihalenin feshi talebini reddederse, ihalenin feshi ile birlikte, ihalenin feshini isteyen tarafı, ihale bedelinin % 10 u oranında adli para cezasına mahkum edecektir. Bu oran, takip konut finansmanından kaynaklanan alacak için yapılmış ise %20’dir. Para cezası, hakimin takdirinde olmayıp, esastan inceleme sonucu ihalenin feshi talebinin reddine karar verilmişse, hükmedilmesi zorunludur. Para cezasının, her davacı için, ayrı ayrı değil ihale bedeli üzerinden tek hükmedilmesi gerekir.  (12.HD. 26.04.2013, 6537/15966) Ancak işin esasına girilmeden (Örneğin aktif husumet yokluğundan veya hak düşürücü süre gerçekleştiğinden ) şikayetin reddine karar verilirse, usulden ret söz konusu olduğundan, para cezasına da hükmedilmez.

İhalenin feshi davaları, maktu harca tabi olduğundan, mahkemece, yargılama vekalet ücretine de maktu olarak hükmedilecektir.

İhalenin feshi sebeplerini, ihaleye hazırlık aşamasındaki hatalı işlemler ve ihale esnasındaki usulsüz işlemler olarak ikiye ayırmak mümkündür.

Satışa hazırlık işlemlerinden kaynaklanan nedenlerle ihalenin feshi isteminde bulunulabilmesi için usulsüz olduğu ileri sürülen hususun ihaleden önce şikayetçi tarafından öğrenilmemiş olması, öğrenilmiş ise de İİK.nın 16/1.maddesinde öngörülen yasal yedi günlük sürede icra mahkemesi nezdinde şikayet konusu yapılmış olması gerekir.
Şikayetçiye satışa hazırlık işlemi ile ilgili olarak herhangi bir tebligat yapılmadığı gibi bu konuda yazılı bir belgede bulunmuyor ise İİK.nun 134/2.maddesi uyarınca ihale yapıldığı ana kadar gerçekleşen işlemlerdeki yolsuzlukları en geç ihale günü öğrendiğinin kabulü gerekeceğinden, ihale tarihinden itibaren yedi günlük sürede ihalenin feshini isteyebilir.
Kıymet takdir raporu hiç tebliğ edilmemiş olsa bile, borçlu en geç anılan rapora satış ilanının tebliği ile muttali olacağından raporun hiç tebliğ edilmemiş olmasının sonuca etkisi yoktur.

Artırmaya Hazırlık Aşamasındaki Hatalı işlemleri;

1-Satış ilanının ilgilisine tebliğ edilmemesi, usulsüz tebliğ edilmesi,

2- Satış ilanının vekil varken asile tebliğ edilmesi,

3-Satış yapıldığı tarihte, satışa esas kıymet takdirinin 2 yıllık geçerlilik süresini doldurmuş olması,

4- Kıymet takdirine yapılan itirazın incelenmeksizin reddedilmiş olması,

5-Süresinde satış istenmemesi nedeniyle haczin kalkmış  ya da takibin düşmüş olmasına rağmen ihale yapılması,

6-Gayrimenkul satışlarında, ilan ile satış tarihi arasında 1 aydan daha kısa süre bulunması şeklinde saymak mümkündür.

Kıymet taktirine süresinde itiraz etmeyenler, kıymet takdirinin usulsüz olduğundan bahisle ihalenin feshini talep edemezler.

Satışa esas kıymet takdirinin 2 yıllık geçerlilik süresi, kıymet takdirinin yapıldığı tarihtir.

Kıymet taktirine itiraz edilmesine rağmen satışın yapılmış olması, mahkemece satışın durdurulmasına karar verilmediği sürece tek başına ihalenin feshi nedeni olmaz. Böyle bir durumda kıymet taktirine itiraza ilişkin ileri sürülen hususlar icra mahkemesince değerlendirilip, satışa konu taşınırın satışa esas alınan muhammen bedelinin doğru olup olmadığı denetlenerek, bedelinin gerçek değerin altında olup olmadığının tespiti yoluna gidilmeli, satışa esas alınan muhammen değerin gerçek değeri yansıttığının tespiti halinde ise ihalenin feshi istemi reddedilmelidir. ”
(12.HD. 04.11.2013, 29282/34591)

İhalenin feshini isteyen borçlunun, diğer ilgililere satış ilanı tebliğ edilmediğinden bahisle ihalenin feshini isteme hakkı bulunmamaktadır.

Menkul satışlarında, borçluya satış ilanı tebliği zorunlu olmadığından, bu husus ihalenin feshini gerektirmez ise de borçlu kendisine satış ilanı tebliğ edilmediği iddiasıyla ihaleyi öğrendiği tarihten itibaren 7 günlük sürede ihalenin feshi isteminde bulunabilir. (12.HD. 01.07.2013, 18689 /24453) Ayrıca, menkul satışlarında, borçluya satış ilanının tebliği zorunlu olmadığı halde, icra müdürlüğünce satış ilanının tebliğine karar verilmiş ise, karar gereği borçluya satış ilanı tebliğ edilmeden yapılan ihalenin feshi, borçlu tarafından talep edilebilecektir.

İhalenin Yapılması Sırasındaki Usulsüz işlemler:

1-İhalenin, ilanda belirtilenden başka bir yerde yapılması,
2- İhalenin, ilanda belirtilen gün ve saate uyulmadan yapılması
3-Satış bedelinin, muhammen bedelin % 50’si ile paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını karşılamaması ve var ise rüçhanlı alacağın üzerinde olmaması,

4-İhalede tellal bulunmaması,

5-İhaleye başlarken elektronik ortamda verilmiş bir teklif olup olmadığının ihale tutanağının başında yazılmamış olması ve ayrıca satış ilanının elektronik ortamda yapılmaması,

6-İhale konusu malın KDV oranının satış ilanında olması gerekenden fazla gösterilmesi,

7-Satış ilanı ile satışa esas kıymet takdiri arasında ihaleye katılımı etkileyecek şekilde usulsüzlük – hata bulunması (Örneğin kıymet takdirinde 3 oda 1 Salon olan bir gayrimenkulün, satış ilanında 2 oda bir salon olarak yazılmış olması)

Şikayetçinin ihaleye teminatsız katılması mümkün iken, icra müdürlüğünün İİK’nun 100. maddesi kapsamında bilgileri toplama yükümlülüğüne uymaması nedeniyle şikayetçinin kanundan kaynaklanan ihaleye teminatsız girme hakkının engellenmesi ihaleyi usulsüz hale getirir. (12.HD. 29.01.2014, 350/2334)

Pey sürme devam ediyorken, ihalenin belirlenen saatte sonlandırılması kuralı uygulanmaz.  Dolayısı ile, bu gibi durumlarda, ihalenin, belirlenen saatte sonlandırılmadığından bahisle ihalenin feshi talep edilemez.

Vekilin ihaleye katılabilmesi için vekaletname ibraz etme şartı yoktur. Şikayetçinin ihaleye katılabilmek için teminat yatırdığı göz önüne alındığında ihaleye kabulü gerekirken sırf vekaletname sunmadığı için ihaleye dahil edilmemesi açık bir fesattır. (12. HD. 24.12.2012, 22662 – 39629)

Alıcının Taşınmazın Önemli Nitelikleri Hakkında Hataya Düşürülmüş Olması:
Satılan malın ilanda ve şartnamede gösterilen özellikleri taşımaması ve bu şekilde alıcının yanıltılması alıcı tarafından ihalenin feshi nedeni olarak ileri sürülebilir.
Taşınmazın gerçek yüzölçümün ilan edilen yüzölçümünden az olması, İhale edilen aracın plakasının motor ve şasi numarası ile uyumlu olmaması gibi durumlar,  ihale alıcısının taşınmazın esaslı vasıflarında hataya düşürülmesi niteliğindedir.

İcra mahkemesince ihalenin feshine karar verilebilmesi için, şikayetçinin ileri sürdüğü usulsüzlük nedeniyle menfaatinin zarar gördüğünü ispatlaması zorunludur. Yargıtay içtihatlarına göre, ihale bedelinin satışa konu malın muhammen bedelini karşılaması durumunda, zarar unsurunun gerçekleşmediğinin kabulü gerekir.Bu gibi durumlarda, dava şartı yokluğu nedeniyle ihalenin feshi istemi reddedilmelidir. Dava şartı yokluğu, usulden ret niteliğinde olduğundan,  para cezasına hükmedilmeyecektir.

İhalenin kesinleşmesi ve taşınmazın alıcı adına tapuya tescil edilmesi üzerine alıcının talebi ile, taşınmazda bulunanların, taşınmazı tahliye ve teslim etmeleri için kendilerine bir tahliye emri gönderilir. Satış talimat icra dairesince yapılsa bile tahliye emri asıl icra dairesince gönderilir.
Üçüncü kişi, gönderilen tahliye emrinin tebliği üzerine tebliğ tarihinden itibaren yedi günlük sürede icra mahkemesine şikayette bulunabilir.

Taşınmazı işgal etmekte olan üçüncü kişi, resmi bir belge ile, hacizden veya ipotekten evvel taşınmazı kullandığını ispatladığı bir sözleşmeye dayanarak taşınmazda bulunduğunu ispatlarsa,icra mahkemesince şikayet kabul edilir ve tahliye emri iptal edilir. Aksi halde şikayeti reddedilerek taşınmazdan tahliyesine karar verilir. Borçlunun ailesi veya birlikte yaşadığı kişiler, 3. kişi olarak kabul edilmezler.

Sözleşmenin hacizden önceki bir tarihte tapuya şerh verilmiş olması veya hacizden önceki bir tarihte noterlikçe düzenlenmiş yada onaylanmış olması hallerinde tahliye emrinin iptali gerekir. (HGK. 16.03.2012, 2012/12-38 – 2012/163)

İhaleye Fesat Karıştırılması:

İhalenin amacına ulaşmasını, malın gerçek değerinde satılmasını, ihalenin sağlıklı ve normal şartlarda yapılmasını engelleyici, dürüstlük kuralları ile bağdaşmayan davranışlarda bulunulması ve ihaleye katılıma engel olunması ihaleye fesat niteliğindedir. Taraflar, fesat nedeni olarak ileri sürdükleri maddi vakıaları tanık dahil her türlü kanıtla ispat edebilirler. Hiç kimse kendi fesadına dayalı olarak hak elde edemeyeceğinden şikayetçiler ile ortak hareket eden kişinin eylemine dayalı olarak ihalenin feshine karar verilemez.
Fesat iddiası ancak şikayetçi tarafından ileri sürülmesi halinde ihalenin feshi nedeni yapılabileceğinden mahkemece re’sen nazara alınamaz.

 

Cevapla

Email adresiniz paylasilmaz.. Zorunlu alanlari doldurunuz. *

*